住居は賃貸がいいのか購入がいいのか?医師5年目で考えること。

本日は日当直をしておりますが、非常に落ち着いております。

実験が着々と進み、サッカーチャンピオンズリーグのシャルケ対インテル(長友と内田在籍時の試合がYoutubeで無料で観戦できます)もみられたので充実しています。


さて今回のテーマですが

『都内での住居は賃貸がいいのか購入がいいのか。

これは巷でも医局でもよく話題になることでね。

私の仮説として

『購入可能であれば、購入したほうがいいのでは』と考えています。

今あなたが払っている家賃、それはその部屋のオーナーの借金を肩代わりしているに過ぎないのです。不動産投資を実際やると痛感します。

不動産会社の方は、『家賃は風呂の元栓を閉めずに水を流している状況だ』

と言います。特に都内の場合は2LDK等検討すると20万以上する物件も多いので、思い切って購入を検討していくのもいいでしょう。

購入可能であればの条件として

① ローンを組めること、もしくはキャッシュが余っていること

医師で安定した収入があれば基本的にはローンは組めることが多いです。組めるかどうかはインターネットから事前審査で簡単に確認できます。

② 数年間はその場所に安定して住む環境が整っていること

しかし医師という職業柄、数年後にはどこかに飛ばせれる可能性があります。その際はどうすればいいのか。購入する前に要確認です。

③ いい物件にめぐり合うこと

資産価値の落ちにくい物件を探すこと。そして何より自分が住んでいて気持ちの上がる物件を探すこと。これは常日頃からアンテナを張っておくしかないですね。その土地の相場観、生活のし易さ、交通網の便利さ、なかなか一朝一夕ではいい物件に巡り会えないでしょう。

①ー③を満たせば、購入可能でしょう。

購入の最大のメリットとしてその物件が自分の資産になることがあげられます。

私は今30歳、都内の2LDKの物件を探し始めています。未婚なのにマンション買うの?とよく突っ込まれますが、コロナショックに乗じて、価格の下がる物件が出てくるでしょう。もしいい物件があれば購入予定です。

不動産見学を趣味としている私が最近感じることは、ある程度のレベルの物件で、リノベーションされている物件であれば、内装はどこもあまり変わらない!!ということです。場所が命です。

不動産購入時、購入後にかかる費用は

●住宅ローン返済→もちろんなるべく低金利で!!自身が審査通るかはネットでの審査が可能です。

●管理費、修繕積立金、駐車場代→月々のローン返済にプラスしないといけません。

●頭金=物件価格の2割程度あるといいとのこと。

●諸費用=物件価格の約10%→意外と高い!!

●引っ越し費用→忘れがち

●固定資産税、都市計画税→毎年かかってきます

この費用を考慮した上で、家賃の支払いとどちらがかかるかを検討すれば購入すれば良いか、賃貸が良いか検討がつきます。

10年後の物件価格を調べるときは国土交通省土地総合情報システムhttps://www.land.mlit.go.jp/webland/を見ればだいたい検討がつきます。

当直中暇すぎて時間を持て余したので、10年後に物件を売り出すと仮定して、勝手にシュミレーションしてみました(笑)

以下実際に存在する物件を想定して計算してみました。(素人の計算なので一部不正確かも、、)

台東区 60㎡ 築15年 5800万円の物件 管理費27,000円 修繕積立金17,000円 毎年の税金150,000円

金利0.5%35年ローンで購入した場合

月々のローン返済15万円+34,000円(管理費+修繕費)=184,000円

10年間でかかる費用は18,4000円×12×10年=22,080,000円

購入時諸費用500万円+22,080,000円+1500,000円(税10年分)=28,580,000円

ここに住宅ローン控除がきいてきますので節税も期待できます。10年間で400万円が所得税から引かれる。

トータル支払額は24,580,000円

●同様の駅で同様の条件に賃貸で住む場合23万円ほどです。ホームズ等で調べられます。

230,000円×12×10年+230,000円×5(2年ごとに更新料家賃1ヶ月分)=28,750,000円

10年後にいくらで売れれば購入の方が良いとなるのでしょうか?

5,400万円以上で売れれば購入の方がお得という結果になりました。

※現在この物件より10年築年数の古い、築25年の同様の条件の物件が4,700万円で売買されていました。

この計算からは10年間の短期間の予定でこの物件を購入するのは危険という結論が出ました。

計算してみて本当によかった!!!!※ただ、購入した物件であっても、やむを得ない場合は貸し出すことができるみたいです。その時にローンの金利をどうするかは現在調査中です。

結論:本当にすみたい物件に出会い、必要に迫られた場合に、居住用マンションは購入しましょう!!

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