私は投資用不動産を大阪に４件、神戸に１件保有しており、現在のところ節税にも成功しており、担当にも恵まれ、それなりの成果を収められている気がしています。
ただ１つ懸念点があります。今後出口（売却するのか持ち続けるのか）をどうするかということです。理想は１件（1800万程度）の返済をなるべく早急に終わらせて、その家賃収入をもって他の物件の返済を早めていくことです。
そして理想では20年後くらいに何件かローン残高以上のリターンで売却できればと考えています。
（ここまでで不動産に詳しい方は、重い物件だなと感じることと思います。若干の若気の至りということでお許しください、、汗）
理想は20年も経過しないうちに売ってしまいたいなーと考えていました。
そんな中ある東京中心に活躍している敏腕不動産投資の営業マンに会いました。私の中で信頼できる筋からの紹介でした。
- 文京区3000万円台、駅徒歩8分、築8年、１R
- 家賃12万台、ローン返済10万台、利回りは3%程度
- 家賃は5年固定、サブリースあり、居住者はほぼ間違いなく入れることができる
との物件です。物件を受け取った第一印象はやはり東京の物件は高いなーが率直な感想でした。
そしてその営業マンの話の肝は
・「『収益還元法』でOR銀行が5年間保証しているので5年後の販売価格は家賃さえ変わらなければ変動ありません。つまり5年後には購入価格と同じ値段で売ることが基本的にはできるので、ローン返済が終わった分がそのまま利益になりその利益で関西の物件のローンを返済しましょう。」
とのことです。まず中途半端な知識しかない私はここでつまづきました。
収益還元法＝不動産評価の仕方
不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り
＝（年間家賃収入-年間ローン返済額-税金等）÷（純利益÷不動産価格）
上記の式から年間家賃収入とローン返済額の変動がなければ不動産価格は落ちないとの理論です。信じられない話ですがその担当営業マンは表情を一切変えずに話すのです。
私はその物件の仮審査を申し込み、その話をいろんな人に尋ねることにしました。
そうしたら返事は10割で、そんな話はあり得ないとのことでした。
もし読者の中でこのこの現象があり得ることを証明できる方がいましたがぜひ教えて欲しいです。
そもそも自分で感じていた疑問点として
- そもそも周辺の同様のスペックの物件と比べて物件価格が割高、家賃も高い
- OR銀行で収益還元法で評価するのはわかったけど、実際買う第３者がその値段で買ってくれるとは限らないのではないか。
- こんな話がまかり通るのであれば不動産投資の世界が変わってしまうのではないか
- ５年後の売却額が保たれる条項は契約書にはどこにも書いていない
このような点が疑問に残りました。
そして私はその物件購入をキャンセルしました。もし自分だけで悩んでいたら絶対この物件を購入していたと思います。
ここから先の実際のことの真相は5年後になっていないとわかりませんが、5年後おそらくその物件の販売価格は通常であれば2000万にまで相場では落ちていそうです。単純に５年後に1000万の下落となります。
契約書に明記がないため、たとえ物件価格の下落があったとしても何の対処もできません。詐欺ではないのです！！
はたまたその営業マンは敏腕であるので、3700万で本当に売却ができるのかもしれません。
そんな感じで私の前をとてつもなく魅力的な話が流れて行きました！！不思議なことにまだ体のどこかでその話を信じそうになる自分がいます。
今回の教訓
- 『基本中の基本だが、投資で美味しすぎる話は信じるな』
- 『話を受けたらその場で即断するな！絶対に周囲の人と相談するべき！！』
- 『中途半端な知識で調子に乗っていると絶対に狙われる。』
- 『不動産投資、額が大きいだけに慣れには要注意。入口、途中経過、出口、３拍子揃った物件を見極める基本にのっとった投資が大事である』
- 『契約書に書いてある情報以外の情報はなんの効力も持たない。』
今後被害者を増やさないために、医師のための投資用不動産購入チェックリスト作ろうと心に決めました。
今回の案件のような美味しすぎる話、医師であれば誰しも経験することがあると思います。皆で情報を共有して自分たちの財産は絶対自分たちで守りましょう。
お願いですから、無知の医師を狙った商売はやめてねーーーー😭 Dr.F
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